房企中報：難見“降價”字眼

　　盡管身處調(diào)控高壓下，但眾多房企對于未來的房價問題仍然諱莫如深，年報中難尋"降價"字眼。

　　層層樓市調(diào)控之下，市場分化跡象愈加明顯。近期上市房企陸續(xù)公布的半年報顯示，包括“萬保招金”在內(nèi)的規(guī)模房企，在銷售業(yè)績上均呈現(xiàn)大幅增長態(tài)勢，尤其表現(xiàn)在銷售金額上，較去年同期相比，均達到或超過50%以上的增長幅度。

　　但和大型房企相比，像嘉凱城、萊茵置業(yè)這些中小房企的業(yè)績則開始轉(zhuǎn)向，營業(yè)收入增幅緩慢甚至出現(xiàn)降幅，嘉凱城的凈利潤同比下降達到98.4%。

　　對于當(dāng)前的樓市，上市房企的中報中都提到，政策疊加效應(yīng)已經(jīng)使得房價增幅放緩，對下半年的情況表現(xiàn)出謹慎樂觀的態(tài)度，而融資難問題也成為各大開發(fā)商的普遍共識。值得注意的是，盡管身處調(diào)控高壓下，但眾多房企對于未來的房價問題仍然諱莫如深，年報中難尋“降價”字眼。

　　規(guī)模房企業(yè)績大增

　　萬科半年報顯示，今年上半年，公司實現(xiàn)銷售面積565.5萬平方米，銷售金額656.5億元，同比分別增長76.7%和78.6%。對于業(yè)績增長的原因，萬科表示，這得益于公司繼續(xù)堅持面向自住需求、以中小戶型普通住宅為主的主流產(chǎn)品定位，貫徹快速周轉(zhuǎn)策略，以銷售速度作為銷售工作的主要控制指標，同時公司在售產(chǎn)品以裝修房為主，受到自住客戶歡迎，取得了良好的銷售業(yè)績。

　　不獨萬科，與一季度報告相比，保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)和金地集團的中報也均是飄紅。數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)2011年1-6月公司實現(xiàn)簽約面積340.90萬平方米，同比增長27.64%；實現(xiàn)簽約金額394.58億元，同比增長81.38%。招商地產(chǎn)上半年公司實現(xiàn)銷售面積41.58萬平方米，簽約銷售金額68.35億元，同比分別增長45%和62%。金地集團上半年的累計實現(xiàn)簽約面積和累計簽約金額的同比增幅則分別達到67.8%和109.3%。

　　與此同時，在港上市的規(guī)模房企，其半年業(yè)績也有不俗的表現(xiàn)。碧桂園今年前六個月，共實現(xiàn)合同銷售金額約215億元，合同銷售建筑面積約343萬平方米，同比分別增長約64%及42%。雅居樂宣布集團上半年實現(xiàn)合約銷售金額約為人民幣157億元，同比增長約50%；合約銷售面積約為142萬平方米，同比增長約38%。“下半年將會有更多新項目陸續(xù)推出，集團將繼續(xù)保持良好的銷售進度，對于完成全年目標充滿信心。”雅居樂表示。

　　值得注意的是，恒大地產(chǎn)集團宣布，2011年上半年，集團累計實現(xiàn)合約銷售額423.2億元，完成全年合約銷售目標的60.5%，較上年同期增長101.7%，銷售額僅次于萬科超過保利。

　　中小房企業(yè)績分化下滑

　　有人得意，也有人失意。據(jù)媒體報道，7月底前披露了上半年市場預(yù)報的58家上市企業(yè)中，也有超過65%的企業(yè)預(yù)減。只有20家預(yù)增，其余38家預(yù)減或虧損。而在這部分業(yè)績下滑的企業(yè)中，中小型開發(fā)商首當(dāng)其沖。

　　臥龍地產(chǎn)中報顯示，上半年公司實現(xiàn)營業(yè)收入5.49億元，同比增長7.14%，營業(yè)利潤1.18億元，同比下降28.77%。“營業(yè)利潤下降的原因在于結(jié)轉(zhuǎn)收入的房產(chǎn)類型不同，去年結(jié)轉(zhuǎn)的商業(yè)地產(chǎn)比重較高，而今年主要以住宅為主。”臥龍地產(chǎn)表示。

　　萊茵置業(yè)的公告也顯示，上半年公司合并范圍內(nèi)各項目商品房合同成交額4.17億元，商品房銷售回籠4.72億元，回籠額較上年同期的5.7億元下降0.98億元。而嘉凱城業(yè)績下滑更為明顯，今年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入約為27.7億元，實現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤約為729萬元。這兩項數(shù)據(jù)指標，與去年同期的35.32億元和4.53億元相比，降幅分別達到21.6%和98.4%。“上半年，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對公司的經(jīng)營業(yè)績產(chǎn)生了一定的影響，但經(jīng)營業(yè)績較上年同期大幅下降的主要原因是本年度可結(jié)算的大部分項目集中在下半年竣工，隨著這些項目陸續(xù)竣工并轉(zhuǎn)入結(jié)算，預(yù)計下半年的結(jié)算收入和營業(yè)收入相比上半年有較大增長。”嘉凱城中報認為。

　　與此同時，包括首開股份、津濱發(fā)展在內(nèi)的上市房企，也均發(fā)布了業(yè)績預(yù)減公告。 

　　資金趨緊成共識

　　對于下半年的樓市調(diào)控，此前，包括央行、銀監(jiān)會等部委均已表態(tài)不會放松，近日外匯管理局也下發(fā)通知，明確規(guī)定，暫不受理境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)為其境外子公司在境外發(fā)行債券提供對外擔(dān)保的申請。這意味著，自今年初以來，上市房企通過在海外發(fā)債、信托擔(dān)保等形式掀起的海外融資潮開始被叫停，房企“錢途”進一步遭遇封堵。

　　事實上，各大上市房企的中報中，也流露出對資金問題的擔(dān)憂，甚至提出風(fēng)險警示。招商地產(chǎn)中報認為，當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)均面臨了較大的壓力，融資環(huán)境也日益緊張，多數(shù)企業(yè)放緩了擴張的步伐。存貨積壓、現(xiàn)金流緊張、負債率攀升成為房企的普遍現(xiàn)象。公司將通過多渠道籌集資金，合理籌劃有息債務(wù)的幣種期限結(jié)構(gòu)，控制債務(wù)綜合成本，保證公司經(jīng)營和發(fā)展的資金需求。

　　北京城建和嘉凱城的半年報在闡述未來經(jīng)營中的問題和困難時，均提到由于受到政策調(diào)控影響，公司定向增發(fā)工作未能具體實施，銀行收縮房地產(chǎn)企業(yè)貸款導(dǎo)致公司融資成本增加。

　　而“調(diào)控政策趨嚴不放松”也成為上市房企對市場走勢的普遍判斷。

　　招商地產(chǎn)中報指出，房地產(chǎn)調(diào)控已成為常態(tài)，調(diào)控政策必將延續(xù)。隨著下半年市場供應(yīng)量大幅增長，市場競爭將異常激烈。臥龍地產(chǎn)認為，從目前情況來看，宏觀調(diào)控政策有進一步從嚴的趨勢并將持續(xù)較長時間，公司如不能適應(yīng)宏觀調(diào)控政策的變化，則有可能對公司的發(fā)展造成不利影響。

　　此前，對于已持續(xù)近一年半的樓市調(diào)控，業(yè)內(nèi)預(yù)計今年第三季度將會出現(xiàn)房價拐點，開發(fā)商會“以價換量”求生存，而近期北京郊區(qū)部分樓盤的房價，也開始松動促銷。但記者發(fā)現(xiàn)，在此次眾多上市房企的中報中，卻并未提及未來的房價問題，難尋“降價促銷”的字眼，未來的經(jīng)營策略，更多仍是集中在如何加強內(nèi)部管理以及向二三線城市新項目和商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型等方面。