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深圳市德信聯(lián)合股權(quán)投資基金管理有限公司董事長陳義楓認為房地產(chǎn)基金未來發(fā)展樂觀。
眼下,房地產(chǎn)基金可謂炙手可熱。不僅一些PE大佬改弦更張或分身做起了房地產(chǎn)基金,連萬科、金地、華潤、復地、濱江房產(chǎn)、世茂股份等知名開發(fā)商也宣告試水房地產(chǎn)基金。清科研究中心數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金在2010年共有10只基金募集到位18.59億美元。2011年僅第一季度,就有5只房地產(chǎn)基金募集到位9.59億美元。8月26日,中國房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟又宣告成立。
那么,房地產(chǎn)基金熱潮涌起的原因是什么?其發(fā)展態(tài)勢如何?未來將怎樣?昨天,深圳商報記者帶著這些問題,采訪了中國房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟華南地區(qū)唯一發(fā)起單位、深圳市德信聯(lián)合股權(quán)投資基金管理有限公司(以下簡稱“德信資本”)董事長陳義楓。
去年開始呈爆炸式增長
記者(以下簡稱“記”):房地產(chǎn)基金是從哪一年開始火爆的?你認為現(xiàn)在房地產(chǎn)基金熱潮涌起的原因是什么?
陳義楓(以下簡稱“陳”):房地產(chǎn)基金以前也有公司在做,但市場需求不大,組織形式也不太明朗,那些只能算是房地產(chǎn)基金的萌芽。
一直以來,房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)就不合理,尤其表現(xiàn)在對銀行依賴度過高。隨著2009年底調(diào)控措施陸續(xù)出臺,限價、限購、限貸,甚至限抵押登記,房地產(chǎn)界遭遇了十多年來最為嚴厲的打壓。資金需求量極大的房地產(chǎn)業(yè)由此遭遇資金瓶頸,國內(nèi)運作模式已經(jīng)成熟的私募基金這時恰好彌補了房地產(chǎn)業(yè)的資金缺口。另外,國內(nèi)日趨活躍的民間投融資培育了大量有投資意愿和投資能力的投資者,他們與正處資金饑渴期的房地產(chǎn)業(yè)一拍即合。
從去年初開始,以中信信托成立專門的地產(chǎn)私募基金管理平臺為標志性事件,房地產(chǎn)基金日趨火爆。如果把2010年稱為國內(nèi)房地產(chǎn)基金元年,那今年就是房地產(chǎn)基金快速擴張的一年。
記:目前有多少公司在做房地產(chǎn)基金?
陳:具體有多少公司在做房地產(chǎn)基金?這不好統(tǒng)計。不過,我把他們大致分成三類:第一類是信托公司,由于其信托產(chǎn)品受限制,轉(zhuǎn)而改變形式以私募的方式操作,這一類用的還是信托的套路,只是法律架構(gòu)改成私募了;第二類是一些大規(guī)模的國有房地產(chǎn)集團和PE公司,見這塊蛋糕很大,萬科、金地、華潤、復地、濱江房產(chǎn)、世茂股份等知名開發(fā)商均已試水房地產(chǎn)基金;第三類就是一些民營地產(chǎn)基金管理公司,如這次搞房地產(chǎn)基金聯(lián)盟的主體共36家,以及一些剛起步?jīng)]有加盟我們這個聯(lián)盟的房地產(chǎn)基金公司。以上三類加起來共計有100余家,當然可能還有更多如做融資中介的、做投行的、做PE的,也想加入這一行,正在努力,不過沒有取得突破,這可能是一個很大的數(shù)目。房地產(chǎn)基金作為一個新鮮事物,正呈現(xiàn)出爆炸式增長的趨勢。
資金規(guī)模每月都在刷新
記:目前國內(nèi)房地產(chǎn)基金的資金規(guī)模有多大?
陳:目前管理資金規(guī)模比較大的是前兩類,他們管理的基金規(guī)模動輒十幾億、幾十億甚至上百億。而民營地產(chǎn)基金管理公司管理的資金雖然不大,但其擴張的速度很快。去年年底還不到100億,到目前為止我估計已接近500億,而且這個數(shù)字每個月都在刷新。
記:房地產(chǎn)基金募集資金的途徑主要有哪些?
陳:我前面把房地產(chǎn)基金公司分成三類,其實出身不同募集資金的途徑也不同。第一類主要通過銀行和自建發(fā)行渠道發(fā)行基金產(chǎn)品來募集;第二類主要通過第三方財務管理機構(gòu)來發(fā)行募集,比如諾亞。第三類地產(chǎn)基金的發(fā)行比較困難,銀行看他們出身低微,不是很支持。另外,像工農(nóng)中建四大銀行,由于國家對房地產(chǎn)行業(yè)實施嚴控政策,他們即使想發(fā)也不敢發(fā)。因此,第三類房地產(chǎn)基金公司主要靠與品牌房地產(chǎn)開發(fā)商結(jié)成聯(lián)盟,再來確立發(fā)行方式。
我們德信資本采取的是多種渠道并行的方式,如果用款單位是一線品牌的開發(fā)商,我們就走銀行的渠道發(fā)行,如我們現(xiàn)在正和華潤置地聯(lián)手發(fā)行的一只規(guī)模為6億元的基金;如果是三四線城市的優(yōu)秀開發(fā)商,我們就用自己的渠道來發(fā)行。但是通過自己的渠道來發(fā)行有一個問題,就是募集能力不夠,每只基金的規(guī)模會受到限制,一只基金一般只能達到一兩億的規(guī)模,我們現(xiàn)在基本每月發(fā)兩到三只。
最大機會在三四線城市
記:現(xiàn)在房地產(chǎn)基金的現(xiàn)狀如何?有沒有什么亂象?
陳:房地產(chǎn)基金從業(yè)人員一類是來自于信托,一類是來自于PE,應該說素質(zhì)都比較高,風險意識、規(guī)范意識都比較強。房地產(chǎn)基金屬于創(chuàng)新型的金融服務模式。如果把其歸為民間金融業(yè),我認為他是最規(guī)范的民間金融業(yè)。房地產(chǎn)基金首先在利率上就是合法的,我們公司從開發(fā)商那里獲得的回報率大概在15%到22%之間,整個行業(yè)差不多是15%到25%之間,這些都在法律規(guī)定之內(nèi)。如果要說亂象,主要是擔心今后行業(yè)做大之后,會有不恰當?shù)娜诉M來亂做,給行業(yè)蒙羞。
記:你認為房地產(chǎn)基金的風險有哪些?
陳:我認為最大風險還是房地產(chǎn)緊縮政策帶來的政策風險,這種風險會引發(fā)系統(tǒng)風險。到目前為止,緊縮政策已經(jīng)非常嚴格了。但會不會進一步嚴格?這也不好說?,F(xiàn)在限價、限購、限貸,甚至限抵押登記,不知道還會緊縮到什么樣子。
我認為,如果銀根放開,緊縮政策放開,對于一二線城市的房地產(chǎn)開發(fā)商來說,資金回籠將會趨好,固定收益類的房地產(chǎn)基金收益可能會降低。但對于廣大三四線城市的開發(fā)商來說,他們的資金面從來就不太松,即使國家銀根松了,他們的資金面也會比一二線城市要緊。因此,在同樣政策打壓下,樓市比較溫和的三四線城市政策風險相對小。我不認為城市越大越安全,我認為房地產(chǎn)基金最大的機會在三四線城市。作為深圳的公司,德信資本在深圳沒做一個項目,反而把主要精力放在了做三四線城市即地級市的項目上,就是基于這種考慮。
第二大風險是房地產(chǎn)開發(fā)商帶來的風險。如果開發(fā)商的團隊比較弱,能力不足,那么在項目開發(fā)中會不斷犯錯誤,房地產(chǎn)基金也會不斷為這樣的錯誤交學費。所以,我們合作的對象盡量找三四線城市的三甲開發(fā)商。
第三大風險是項目風險。項目不好風險自然就大,房地產(chǎn)基金要通過選擇好項目來規(guī)避風險。我們的做法是,主要做成熟地段住宅為主的項目,不做純商業(yè)地產(chǎn)項目,純商業(yè)地產(chǎn)項目對開發(fā)商的能力要求太高,目前有這種實力的開發(fā)商還太少。
規(guī)模到兩萬億指日可待
記:你剛才說,房地產(chǎn)基金的主要風險是政策風險,請問如果房地產(chǎn)嚴控政策解除,銀根放松,房地產(chǎn)“不差錢”了,房地產(chǎn)基金還會這么火爆嗎?他們會不會退出歷史舞臺?
陳:中國的開發(fā)商是學香港的,他們什么都做、什么都能、什么都有。但是西方,像美國就不是這樣的,美國的開發(fā)商是很小的,基金是強大的。開發(fā)商只是受托來管理這個項目而已,他們只是一個項目管理人。
德信資本在房地產(chǎn)基金領域無論是基金模式,還是推廣方式方面都進行了創(chuàng)新。我們的基金類型有固定收益類基金、夾層基金、主動型基金,每一類里面還分單一型和結(jié)構(gòu)性兩種。推廣方式上,我們推出了代理商模式。此外,我們還準備在基金銷售模式方面創(chuàng)新。
以創(chuàng)新推出的主動型基金為例,我們可以跟開發(fā)商聯(lián)手輸出品牌,運作更多項目。這樣基金不再僅僅是開發(fā)商的一個融資平臺,更成了一個產(chǎn)業(yè)投資工具。通過主動型基金,我們跟一些大牌開發(fā)商合作時,開發(fā)商幾乎不用出錢,他跟我們都成為了項目管理人,過去全能開發(fā)商的模式也由此被,取而代之的將是房地產(chǎn)綜合運營商。
單憑這一點,我認為房地產(chǎn)基金就不會因銀根一松而退出歷史舞臺,而是會在經(jīng)歷這一輪爆炸式增長之后,慢慢步入良性、持續(xù)、快速增長的軌道。
記:你認為未來地產(chǎn)私募基金發(fā)展的趨勢怎樣?
陳:一片光明,前途無量,但是,要注意健康成長。我甚至認為房地產(chǎn)基金的規(guī)??梢匝杆俪侥壳隘偪竦腣C/PE基金規(guī)模,因為中國房地產(chǎn)市場容量巨大,房地產(chǎn)基金發(fā)展到2萬億指日可待。如果內(nèi)資放開,甚至可以交易上市(REITS),那十萬億的規(guī)模都不成問題了。
原題:房地產(chǎn)基金回報率最高能到25%