總部經(jīng)濟(jì)不斷擴(kuò)容 產(chǎn)業(yè)聚集能否領(lǐng)跑商業(yè)地產(chǎn)

    自2001年法國阿爾卡特公司成為第一個在華建立總部的跨國企業(yè)之后，跨國公司以及國內(nèi)各類型企業(yè)在相關(guān)城市設(shè)立區(qū)域總部已不再罕見。如今，全國大大小小十幾座城市都打出了自己的“總部經(jīng)濟(jì)區(qū)”。

    近來，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)進(jìn)行，作為商業(yè)地產(chǎn)主要承載體的總部經(jīng)濟(jì)再度熱鬧起來。

    眾多總部經(jīng)濟(jì)區(qū)擴(kuò)容擴(kuò)建，這些不斷增長的“產(chǎn)業(yè)聚集地帶”能給商業(yè)地產(chǎn)帶來多大的機(jī)遇？

    不斷擴(kuò)容的“總部經(jīng)濟(jì)”

    目前，在北京、上海，甚至但凡設(shè)立了總部基地的城市都充滿了擴(kuò)容的沖動。而這種沖動的內(nèi)在動力則是中國宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長以及中國市場內(nèi)在的消費(fèi)潛力。

    以跨國企業(yè)為例，統(tǒng)計顯示，截止2011年9月底，入駐上海的跨國企業(yè)地區(qū)總部共計347家，數(shù)量居中國內(nèi)地省市之首。而2010年12月，這一數(shù)字還是301家。不斷增加的總部數(shù)量無疑是總部經(jīng)濟(jì)區(qū)擴(kuò)建的動力之一。

    看好中國市場的不僅是外企。大量的民營企業(yè)和國有企業(yè)也在加速爭奪總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的地盤。而各地政府也“如出一轍”，正根據(jù)自身的特點制定不同的“總部目標(biāo)”以適合不同的企業(yè)總部。

    比如上海就根據(jù)自身立足“國際金融中心”的遠(yuǎn)景計劃建立金融第二總部經(jīng)濟(jì)區(qū)。11月末，上海市委常委、副市長屠光紹公開表示，國有大型銀行提出在上海設(shè)立第二總部，方案已上報國務(wù)院。除中國銀行準(zhǔn)備了方案外，其他有關(guān)大型金融機(jī)構(gòu)有的正在準(zhǔn)備，有的正在討論和研究。

    天津濱海新區(qū)也已將總部經(jīng)濟(jì)定位于重點發(fā)展的四大服務(wù)業(yè)之一。濱海新區(qū)規(guī)劃以綜合型總部、功能型總部和中小企業(yè)總部為重點，依托中心商務(wù)區(qū)、開發(fā)區(qū)現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)區(qū)等區(qū)域，建設(shè)總部經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)。

    而在全國最早設(shè)立總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的北京，南城總部經(jīng)濟(jì)基地這個發(fā)展已有20余年的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，已經(jīng)開始了“東擴(kuò)西進(jìn)”。

    公開資料顯示，現(xiàn)階段北京的總部經(jīng)濟(jì)由四部分組成：一是世界500強(qiáng)及中央大型企業(yè)集團(tuán)總部；二是以跨國公司為主體的境外企業(yè)將其境外總部遷到北京或在北京設(shè)立地區(qū)總部；三是如經(jīng)緯紡機(jī)、藍(lán)星集團(tuán)等企業(yè)一樣，從國內(nèi)其他省市遷入北京的企業(yè)集團(tuán)總部；四是如聯(lián)想這類在北京本土成長起來的企業(yè)集團(tuán)總部。

    據(jù)北京市第二次全國經(jīng)濟(jì)普查相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，北京擁有大型中央總部企業(yè)233家，其中中國500強(qiáng)企業(yè)總部96家，占全國的19.2%。另外，北京還擁有外資企業(yè)總部156家、外資研發(fā)中心350家。

    來自研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計顯示，截止今年5月，北京擁有2011年度世界500強(qiáng)企業(yè)總部41家，成為僅次于日本東京的全球第二大世界500強(qiáng)總部城市。

    據(jù)媒體報道，北京市商務(wù)委員會相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，“十二五”時期將充分發(fā)揮該市吸引跨國公司地區(qū)總部的政策效應(yīng)，突出做好服務(wù)工作，不斷優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，吸引一批世界500強(qiáng)企業(yè)、行業(yè)龍頭企業(yè)在京設(shè)立地區(qū)總部，促成一批投資性公司成為地區(qū)總部，引導(dǎo)一批符合條件的跨國公司以管理性公司作為地區(qū)總部，推動一批央企和民企返程投資設(shè)立地區(qū)總部，積極鼓勵地區(qū)總部設(shè)立研發(fā)中心、結(jié)算中心、采購中心和營運(yùn)中心。

    為彌補(bǔ)北京南城的滯后發(fā)展，北京市政府2009年提出《促進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動計劃》(下稱“城南計劃”)。在這個總投資達(dá)到2900億元的計劃中，北京市明確提出，要提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展能級，發(fā)揮高端引領(lǐng)作用。對中關(guān)村科技園豐臺園提出的要求是強(qiáng)化園區(qū)高技術(shù)服務(wù)業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，加快東區(qū)三期建設(shè)，啟動西區(qū)開發(fā)，完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)平臺建設(shè)，提升豐臺科技園對城市南部地區(qū)發(fā)展的輻射帶動作用。

    而在這個龐大的投資中，豐臺區(qū)大約占有1300億元。其中直接或間接與豐臺科技園總部經(jīng)濟(jì)區(qū)相關(guān)的投資總額就達(dá)600億元以上?？偛拷?jīng)濟(jì)區(qū)成為了城南計劃的最大受益者。

    豐臺區(qū)副區(qū)長孔令斌說：“十二五期間，豐臺計劃完善總部經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略規(guī)劃，進(jìn)一步改善總部發(fā)展的環(huán)境，發(fā)展高技術(shù)服務(wù)業(yè)、配套服務(wù)業(yè)，特色產(chǎn)業(yè)組成的總部產(chǎn)業(yè)鏈，讓總部經(jīng)濟(jì)真正實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化。同時加快豐臺科技園東進(jìn)西擴(kuò)的建設(shè)，在豐臺科技園區(qū)取得現(xiàn)有基礎(chǔ)上拓展新空間，再上新臺階。”

    借政策之力，北京總部經(jīng)濟(jì)區(qū)開始向東拓展新區(qū)。目前這里形成的“東區(qū)”總面積達(dá)1.75平方公里，是北京西南地區(qū)面積最大的一塊待開發(fā)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地。“豐臺科技園正在加快實施東進(jìn)西擴(kuò)的戰(zhàn)略，正在建設(shè)總部基地升級版，打造全新的科技企業(yè)總部基地，實現(xiàn)豐臺科技園在總部經(jīng)濟(jì)建設(shè)道路上新的提升。”豐臺科技園區(qū)管委會副主任段海波說。

    公開資料顯示，目前北京總部經(jīng)濟(jì)區(qū)所有的總部企業(yè)和研發(fā)中心等企業(yè)已達(dá)到4000余家。而目前這個數(shù)字依舊在增加。

    “擴(kuò)容”是商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會嗎？

    無論是哪里的總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，擴(kuò)容總是要大規(guī)模興建商業(yè)地產(chǎn)。

    在房地產(chǎn)調(diào)控不斷深化的當(dāng)下，住宅地產(chǎn)不斷受到打壓，商業(yè)地產(chǎn)卻一擁而上。在上海、廣州、武漢、成都等地，一大批商業(yè)地產(chǎn)項目以發(fā)展“總部經(jīng)濟(jì)”的名義迅速鋪開。而在住宅土地不斷降價、流拍的同時，商業(yè)金融用地卻依舊能夠持續(xù)成交。

    11月3日，北京豐臺麗澤商務(wù)區(qū)兩宗商業(yè)地塊招標(biāo)分別以最高報價4.16億元和14.5億元，折合樓面價10400元/平方米和10107元/平方米的價格成交。市場人士認(rèn)為，在目前住宅用地普遍底價成交、住宅用地不斷流拍的情況下，商業(yè)用地依然被看好。這與當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)“當(dāng)?shù)?rdquo;的地產(chǎn)市場不可分割。

調(diào)控至今，包括萬科在內(nèi)的眾多房地產(chǎn)企業(yè)都紛紛轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。而這也引起了市場對商業(yè)地產(chǎn)市場的擔(dān)憂。

    中國人民大學(xué)財政與金融學(xué)院副院長趙錫軍在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時說：“房地產(chǎn)調(diào)控不僅僅是在調(diào)控高房價，更是在調(diào)結(jié)構(gòu)。比如建立保障性住房，滿足多層次的社會住房需求。商業(yè)地產(chǎn)是否還能像之前的住宅地產(chǎn)一樣出現(xiàn)高速發(fā)展呢？我覺得不會了。盡管我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展正在轉(zhuǎn)型，由出口主導(dǎo)轉(zhuǎn)為內(nèi)需主導(dǎo)。但這并不是讓商業(yè)地產(chǎn)像之前的住宅地產(chǎn)一樣瘋狂爆發(fā)的理由。而且國家應(yīng)該也不會允許未來商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫。”

    不過，要求匿名的中國房地產(chǎn)協(xié)會高層人士認(rèn)為：“在全國很多城市的總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，由于地價便宜，很多開發(fā)商都看中了其中的發(fā)展空間。很多商業(yè)地產(chǎn)商都擠進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)做寫字樓，做酒店?，F(xiàn)在總部經(jīng)濟(jì)擴(kuò)容，對于調(diào)控下的那些轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該是機(jī)遇。”

    以上述豐臺總部經(jīng)濟(jì)區(qū)“東進(jìn)”擴(kuò)容為例。在擴(kuò)大過程中，目前正在建設(shè)的“諾德中心”便是一座綜合體商業(yè)地產(chǎn)項目。中鐵建工集團(tuán)董事長劉榮耀在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》專訪時表示：“總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的擴(kuò)容肯定會給商業(yè)地產(chǎn)帶來刺激作用?？偛拷?jīng)濟(jì)區(qū)擴(kuò)容，說明外來的企業(yè)總部增加，原本的總部經(jīng)濟(jì)區(qū)域已經(jīng)不能滿足企業(yè)總部的需要。這必然會帶動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，比如需要增加寫字樓，需要增加高級酒店以及購物廣場等其他商業(yè)配套設(shè)施。而由于擴(kuò)容會遇到成本、面積等問題，我認(rèn)為，擴(kuò)容所需要的商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該集中寫字樓、總部獨棟、商業(yè)中心、公寓、會議中心等多元業(yè)態(tài)的綜合體。我們開發(fā)的諾德中心也是從這個角度考慮的。”

    不過，也有學(xué)者對總部經(jīng)濟(jì)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展存在擔(dān)憂。北京社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)所副所長趙弘表示，總部經(jīng)濟(jì)雖然帶來了商業(yè)地產(chǎn)的繁榮，但同時要遏制投機(jī)資本過度進(jìn)入總部商業(yè)地產(chǎn)。“房地產(chǎn)打壓政策調(diào)控政策出臺以后，資本正在尋求新的領(lǐng)域和機(jī)會，很顯然，總部地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)也成為這些資本尋求的一個首選。一些開發(fā)商真心實意想搞總部經(jīng)濟(jì)，想開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，但沒有做很好的政策設(shè)計和內(nèi)部機(jī)制設(shè)計，項目開發(fā)出來后，只要你想買他就賣，也不看你是不是真正在這里辦公，結(jié)果層層轉(zhuǎn)手，最終造成價格很高，誰也入駐不起。總部經(jīng)濟(jì)變成了地產(chǎn)泡沫。”

    這位中國總部經(jīng)濟(jì)理論的創(chuàng)立者表示：“商業(yè)地產(chǎn)是總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種載體形式。需要進(jìn)行精心的制度設(shè)計特別是利益機(jī)制設(shè)計，對開發(fā)商進(jìn)行有效的引導(dǎo)和管控，達(dá)成政府發(fā)展產(chǎn)業(yè)的意愿和開發(fā)商獲取利益的意愿，形成共贏。”

    嘉賓

    汪玉凱  國家行政學(xué)院公共管理教研部教授

    劉榮耀   中鐵建工集團(tuán)有限公司董事長

    鐘偉   北京師范大學(xué)金融研究中心主任

    鐘朋榮    北京視野咨詢中心主任

    商業(yè)地產(chǎn)會否快速發(fā)展？

    汪玉凱：我認(rèn)為，未來20到30年中國的宏觀經(jīng)濟(jì)依舊能保持高速增長。目前我們國家的城鎮(zhèn)化比例不到50%，因此我們有很大的內(nèi)需空間。盡管宏觀經(jīng)濟(jì)增速可能不會再長久出現(xiàn)兩位數(shù)的增長，但是長期保持8%的增速應(yīng)該是可以的。由于內(nèi)需強(qiáng)大而且國內(nèi)市場有待開發(fā)，這對于國際資本的吸引力也是肯定的。在這種情況下，我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)該還會出現(xiàn)一個快速的增長階段。但是商業(yè)地產(chǎn)的增速不會跟住宅一樣出現(xiàn)瘋長。

    劉榮耀：我認(rèn)為，未來中國的宏觀經(jīng)濟(jì)可以支持商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)快速增長。因為我們國家的整體經(jīng)濟(jì)依舊能保持高速健康的發(fā)展。而且，由于今后我國的經(jīng)濟(jì)增長方式將逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橄M(fèi)和投資主導(dǎo)，因此房地產(chǎn)業(yè)依舊可以保持快速發(fā)展。由于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)主要依靠內(nèi)需拉動，所以商業(yè)地產(chǎn)可以借此快速發(fā)展。這是市場的需要。此外，從國家十二五規(guī)劃來看，今后高新技術(shù)企業(yè)、大型工程企業(yè)將有機(jī)會快速發(fā)展。因此像總部經(jīng)濟(jì)區(qū)這樣的產(chǎn)業(yè)園地產(chǎn)也將得到高速發(fā)展。

    商業(yè)地產(chǎn)未來會怎樣？

    鐘偉：對于商業(yè)地產(chǎn)總態(tài)勢的判斷，從現(xiàn)在來看，未來三年會供過于求。城市人口流動和人口變遷深刻影響著房地產(chǎn)的未來。未來十年大約有1.6億到2億人將從農(nóng)村戶口變成城鎮(zhèn)戶口。即便北京每年多增了五六十萬人又怎樣，它養(yǎng)活不了太多城市綜合體。所以城市綜合體的發(fā)展和住宅的發(fā)展不能割裂，由于住宅的供應(yīng)量占到了全部商品房供應(yīng)量的近80%，城市綜合體的發(fā)展并不能夠彌補(bǔ)住宅滑坡帶來巨大市場空間的損失。住宅發(fā)展速度趨緩的時候，商業(yè)地產(chǎn)的需求不會出現(xiàn)猛烈上升。因為他們是相互繁榮，而不是割裂的。不能說沒有那么多人集聚了，居然還有那么多人拼命的消費(fèi)，邏輯上走不通的。

    劉榮耀：我不認(rèn)可也不主張房地產(chǎn)市場長期處于暴利時代。房企特別是國有房企必須與國家政策相吻合。但國家無論如何調(diào)控，都不會把開發(fā)商應(yīng)有的利潤擠掉。不管是住宅地產(chǎn)還是商業(yè)地產(chǎn)，開發(fā)商都應(yīng)該有屬于自己的生存空間。

    總部經(jīng)濟(jì)必須基礎(chǔ)效應(yīng)明顯

    鐘朋榮：隨著全國總部經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，隨著交通、互聯(lián)網(wǎng)等通訊條件的發(fā)展，現(xiàn)在很多企業(yè)將總部設(shè)置在一些二線城市。我認(rèn)為，打造總部經(jīng)濟(jì)區(qū)要做好幾個工作。首先，在總部基地工作的人時間成本高，因此，總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的內(nèi)部交通和連接外部的交通要道要完善。其次，各企業(yè)總部之間的關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)，應(yīng)該把上下游行業(yè)之間或者同行業(yè)企業(yè)總部聚在一起，形成具有優(yōu)勢和效率的產(chǎn)業(yè)集群。第三，要有完善的機(jī)構(gòu)組合，比如咨詢、法律、公關(guān)、獵頭等。這樣就能通過機(jī)構(gòu)專業(yè)化，形成基礎(chǔ)效應(yīng)。在中國做產(chǎn)業(yè)基地，做的好的地方都是基礎(chǔ)效應(yīng)比較明顯的地方。

    企業(yè)如何選擇總部經(jīng)濟(jì)區(qū)？

    劉榮耀：我們選擇北京豐臺總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的創(chuàng)意，是因為這里是全國起步最早、條件最優(yōu)越、最明確地提出以總部經(jīng)濟(jì)為發(fā)展目標(biāo)的項目，經(jīng)過近20年發(fā)展的成功經(jīng)驗，已經(jīng)充分展現(xiàn)了總部經(jīng)濟(jì)的生機(jī)與活力。

    豐臺總部經(jīng)濟(jì)區(qū)有很多自己的特色。比如區(qū)位優(yōu)勢。目前整個北京的商業(yè)地產(chǎn)地標(biāo)性建筑以及商業(yè)寫字樓的供應(yīng)規(guī)模都基本定格。而北京總部經(jīng)濟(jì)區(qū)可以給企業(yè)發(fā)展空間和想象空間、創(chuàng)新空間，比如后發(fā)優(yōu)勢。北京總部經(jīng)濟(jì)區(qū)已有20余年的經(jīng)驗優(yōu)勢，可以少走很多彎路。同時，從市場方面講，投資是要講究回報的。我們認(rèn)為未來這里應(yīng)該有較好的投資回報。