擴圍土地招標拍賣掛牌制度 無具體處罰措施或將紙上談兵

    12月6日，國土資源部網站掛出題為《國土資源部關于進一步推進依法行政實現(xiàn)國土資源管理法治化的意見》（下稱《意見》），提出“進一步完善建設用地使用權招標拍賣掛牌制度，逐步擴大范圍、規(guī)范程序”。

    《意見》共分30條，顯示的發(fā)布時間為2011年11月18日，“從發(fā)文之日起，本意見的有效期為10年”。

    其中第14條寫道，“要深入治理土地交易過程中串標、設定限制條件和門檻、商業(yè)關聯(lián)交易等違法違規(guī)問題”，積極推進建設用地使用權網上交易和網上監(jiān)管。

    人為門檻

    可見的是，在有些城市的土地出讓過程中，出讓方會人為設置門檻。

    “前一個星期，出讓地塊的底價還不知道，前三天才公布，根本來不及準備。所以貓膩也多。”朗詩集團投資部經理黃曉鈴說。

    一位上市房企高管還提到，如果是內定的話，開發(fā)商報名直接就被勸退，要么就在招標文件上動手腳，讓你來不及報名。

    此番國土資源部網站掛出的《意見》還特別提到，要“推進招標拍賣掛牌方式出讓建設用地使用權和新設礦業(yè)權，深化土地和礦業(yè)權審批制度改革，嚴格實行審批接辦分離、網上報批、聯(lián)網審查、集體會審、限時辦結、結果公開，接受社會監(jiān)督”。

    黃曉鈴昨日稱，目前上海、杭州、南京等大城市的土地出讓制度相對比較規(guī)范，而部分中西部城市則不太規(guī)范。

    黃曉鈴舉例稱，山西某市相關部門辦事效率比較低，從拿地到開盤要三年，有些項目等不及，可能沒拿到預售許可證就開始出售。拿到預售許可證后，價格可以再升回來。

    黃曉鈴還提到，到部分城市拿地，開發(fā)商前期就要介入，要付錢辦好拆遷，因為很多出讓地塊都不是凈地，“有的定向給你，有的不拍給你，另外補一塊地作為拆遷費償還給你。”

    出讓后監(jiān)管收緊

    不僅僅是出讓前，對于土地出讓后的監(jiān)管，此番《意見》也有提及：“建設用地出讓后，必須依法管控，不得擅自調整修改容積率指標等土地出讓條件；依法改變土地用途和調整容積率指標的，應依法按照市場價格補繳土地出讓價款。”

    據黃曉鈴介紹，在部分城市出現(xiàn)的土地出讓違規(guī)行為中，改變出讓用途較為常見。比如，工業(yè)園區(qū)的用地開發(fā)出大量的住宅。

    “地方政府自己的地盤自己說了算。”一位開發(fā)商說。

    此前，部分城市土地出讓中，更改容積率也并不少見。“和當地規(guī)土局說一句就好了。比如某公司曾拿到一塊動遷安置房地塊，但實在沒錢開發(fā)，政府就把安置房改成商品房，然后拿出售款付安置費。”前述上市房企高管說。

    銀億集團營銷總監(jiān)王士章昨日稱，上海幾乎沒發(fā)生過擅自更改容積率的事，原則上更改要以樓板價補償。

    “沒有提到具體處罰措施的法規(guī)就是虛的。”有開發(fā)商這樣評價《意見》。