承和·書(shū)香庭
7100元/m2
3室(4) 4室(1)
九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南,安居路以西,通湖路以東,八里湖大道加油站兩側(cè)
商業(yè)地產(chǎn)“大躍進(jìn)”
一邊是冰雪,一邊是火焰。就在住宅市場(chǎng)遭遇“速凍”之際,商業(yè)地產(chǎn)尤其是城市綜合體卻陷入瘋狂的火熱中。住宅市場(chǎng)調(diào)控的擠壓效應(yīng),商業(yè)地產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)效應(yīng)以及造富效應(yīng),讓諸路兵馬投入搏殺。然而,商業(yè)地產(chǎn)尤其是城市綜合體專業(yè)人才缺乏、政府區(qū)域規(guī)劃的無(wú)序、產(chǎn)品形態(tài)同質(zhì)化,讓這個(gè)行業(yè)充斥著極大的風(fēng)險(xiǎn),部分二、三線城市更是產(chǎn)生了泡沫。業(yè)內(nèi)人士直呼,下一個(gè)泡沫將會(huì)出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)。
各路兵馬殺入
“十年前,大家在問(wèn)什么是商業(yè)地產(chǎn)?五年前,大家問(wèn)誰(shuí)在做商業(yè)地產(chǎn)?現(xiàn)在,大家問(wèn)誰(shuí)沒(méi)有做商業(yè)地產(chǎn),五年后要問(wèn)誰(shuí)還在做商業(yè)地產(chǎn)?”中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)王永平用一連串的問(wèn)句向記者概括了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷史。
王永平解釋道,十年前,商業(yè)地產(chǎn)剛剛起步,萬(wàn)達(dá)也剛剛規(guī)?;_(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn),市場(chǎng)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)并不了解。五年前,商業(yè)地產(chǎn)炒得很熱,但是規(guī)?;€不夠,大家關(guān)注的是誰(shuí)在做商業(yè)地產(chǎn)?,F(xiàn)在,市場(chǎng)一片火熱,各路人馬都進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。有的像萬(wàn)科、恒大、首創(chuàng)住宅開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn),有的則像賽特、紅星美凱龍、麥德龍等商業(yè)公司進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā),此外,還有其他各個(gè)產(chǎn)業(yè)的資本也紛紛進(jìn)入?,F(xiàn)在的問(wèn)題變成,還有誰(shuí)沒(méi)有進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?
正如王永平所言,2011年,各路兵馬殺入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新聞不勝枚舉。
沃爾瑪今年3月向外界透露將自行購(gòu)買(mǎi)土地,自主開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目;家具經(jīng)銷商紅星美凱龍不久前以聯(lián)合體的名義在上海拿下了一宗單價(jià)36億元的商業(yè)用地,創(chuàng)下今年以來(lái)上海單體地價(jià)最高紀(jì)錄,成為“地王”。
宜家公司的合資公司英特宜家,今年在江蘇無(wú)錫同時(shí)有兩個(gè)項(xiàng)目在建,是以宜家為主力店的綜合購(gòu)物中心;重慶市巴南區(qū)政府與本土餐飲巨頭陶然居日前簽下合作協(xié)議,陶然居將在未來(lái)兩年內(nèi)投資10億元,在巴南龍洲灣打造包括美食廣場(chǎng)、寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店的商業(yè)廣場(chǎng)。
中海地產(chǎn)宣布將在南京、沈陽(yáng)、濟(jì)南、天津、珠海五座城市投建環(huán)宇城購(gòu)物中心;首創(chuàng)置業(yè)表示今后將重點(diǎn)在環(huán)渤海、珠三角、長(zhǎng)三角以及西北、西南五點(diǎn)的三、四線城市布局商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù);商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)萬(wàn)達(dá),2011年在廊坊、唐山、石家莊、襄陽(yáng)等三、四線城市的項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)業(yè),2012年的重頭戲也在三、四線城市。
商業(yè)地產(chǎn)已然出現(xiàn)“大躍進(jìn)”式的發(fā)展局面。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的數(shù)據(jù)顯示,2011年前8個(gè)月,全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工面積14287.67萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)近26%;開(kāi)發(fā)投資額則完成4508.61億元,同比增長(zhǎng)近40%。
投資額方面,今年前8個(gè)月全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房吸納的資金量,只比去年全年(5598.8億元)少了約1000億元。其增長(zhǎng)幅度超過(guò)了同期商品住宅。
避險(xiǎn)還是投機(jī)?
商業(yè)地產(chǎn)的“大躍進(jìn)”背后是人們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)抗風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)富效應(yīng)的追逐。
在王永平看來(lái),商業(yè)地產(chǎn)尤其是城市綜合體投資火爆,源自幾方面因素。
第一,隨著城市化的進(jìn)程加快,人們消費(fèi)能力不斷增長(zhǎng),商業(yè)地產(chǎn)有著很大發(fā)展空間。部分開(kāi)發(fā)商看好商機(jī)主動(dòng)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示,今年前9個(gè)月中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額逾13萬(wàn)億元,同比名義增長(zhǎng)17%。在國(guó)內(nèi)消費(fèi)高速增長(zhǎng)的背景下,超市、百貨等消費(fèi)形態(tài)已經(jīng)滿足不了消費(fèi)者需求,消費(fèi)形態(tài)需要?jiǎng)?chuàng)新,需要城市綜合體的出現(xiàn)。
第二,有許多企業(yè)被動(dòng)轉(zhuǎn)型進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。一方面,住宅市場(chǎng)調(diào)控導(dǎo)致一些住宅開(kāi)發(fā)商難以維持,由于商業(yè)地產(chǎn)不在調(diào)控范圍,他們看中商業(yè)地產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。另一方面,政府出讓的土地“越來(lái)越大”,并且強(qiáng)制性要求配套商業(yè)項(xiàng)目。
第三,還有部分企業(yè)是盲目進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。許多企業(yè)看到像王健林這樣商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的成功,就一哄而上,覺(jué)得商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一樣容易復(fù)制。
中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利也向記者表示,各路資本都在進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn),其中相當(dāng)部分的人是投機(jī)心態(tài)。
“大躍進(jìn)”隱藏風(fēng)險(xiǎn)
在郭增利看來(lái),住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)完全不是一回事,后者是大的系統(tǒng)工程,追求長(zhǎng)期回報(bào)。目前數(shù)量很大,質(zhì)量不高的非專業(yè)購(gòu)物中心、綜合體充斥市場(chǎng),很令人擔(dān)憂。
王永平進(jìn)一步解釋道,商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的模式與住宅地產(chǎn)有很大的不同,最為重要的是資金和人才。國(guó)外成熟模式是,資金來(lái)源不是依賴于銀行貸款和自有資金,因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)前幾年的回報(bào)比較少,銀行和自有資金都難支撐很長(zhǎng)時(shí)間。更多的是保險(xiǎn)資金、房地產(chǎn)信托基金等資金進(jìn)入,這些資金使用周期比較長(zhǎng),資金成本也比較低,他們青睞商業(yè)地產(chǎn)的安全性和流動(dòng)性。
“目前國(guó)內(nèi)急缺專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)人才,卻沒(méi)有培養(yǎng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的專業(yè)學(xué)校,萬(wàn)達(dá)的人都是香饃饃,到處被高薪挖角。其次,國(guó)內(nèi)的資金通道是相對(duì)封閉的,主要還是依賴住宅銷售,通過(guò)賣住宅或賣商鋪來(lái)養(yǎng)商業(yè),這樣,商業(yè)受住宅市場(chǎng)調(diào)控的影響較大”,王永平表示。此外,許多城市的規(guī)劃不當(dāng)、選址不好,人口、可達(dá)性等因素考慮不到位,政府對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)不足,像賣住宅用地一樣去賣商業(yè)地塊。
招商地產(chǎn)董事長(zhǎng)林少斌說(shuō):“商業(yè)項(xiàng)目還是要選擇項(xiàng)目、城市、地段,而不是隨便在一個(gè)城市的某個(gè)地段去做。看著萬(wàn)象城成功,就隨便找個(gè)地方去做萬(wàn)象城,那不是開(kāi)玩笑嗎?”
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)存在很多問(wèn)題,卻有著無(wú)數(shù)的資金扎堆進(jìn)入,累積了更大風(fēng)險(xiǎn)。“結(jié)構(gòu)性過(guò)剩、產(chǎn)品重復(fù)建設(shè),導(dǎo)致招商議價(jià)能力差,市場(chǎng)消化起來(lái)比較困難。”王永平表示。
郭增利認(rèn)為,大量供給造成了泛濫,一旦城市綜合體中的可售部分出現(xiàn)銷售阻力,無(wú)法及時(shí)回籠,造成爛尾、開(kāi)發(fā)周期延長(zhǎng),都是對(duì)城市的破壞。
二三線城市泡沫已現(xiàn)
商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn),在部分二、三線城市表現(xiàn)得尤其突出。
“深圳算是消費(fèi)能力強(qiáng)的,但是像成都、昆明、沈陽(yáng)這些城市,可以調(diào)查一下它的城市綜合體的量,幾千萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn),大得嚇人。”林少斌表示。
中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心發(fā)布的報(bào)告顯示,到2011年底,東莞將擁有購(gòu)物中心69家,建筑面積350萬(wàn)平方米;石家莊的購(gòu)物中心將超過(guò)20家,建筑面積接近230萬(wàn)平方米;貴陽(yáng)則將擁有購(gòu)物中心43家,建筑面積接近200萬(wàn)平方米。
沈陽(yáng)目前被一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是商業(yè)地產(chǎn)投資“最瘋狂城市”。沈陽(yáng)市規(guī)劃的“金廊工程”,迄今已吸納投資逾1300億元。據(jù)估計(jì),其中規(guī)劃和在建的大型購(gòu)物中心等商業(yè)綜合體項(xiàng)目已超過(guò)40個(gè)。已超出一座城市經(jīng)濟(jì)總量和人口的承載能力。而成都已建成或正在建設(shè)的城市綜合體超過(guò)了80個(gè)。
“我們大致地統(tǒng)計(jì)推算,目前國(guó)內(nèi)40%購(gòu)物中心是健康的,招商沒(méi)有難度,也給城市帶來(lái)新的改善,剩下60%的購(gòu)物中心有泡沫,招商難度非常大。而這些項(xiàng)目主要集中在二、三線城市。”郭增利表示。
王永平認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的健康發(fā)展局面將是沒(méi)有實(shí)力的企業(yè)破產(chǎn),退出,優(yōu)質(zhì)的企業(yè),會(huì)有更多的機(jī)會(huì)。從開(kāi)發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)走向運(yùn)營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng),練內(nèi)功。行業(yè)要告別“大躍進(jìn)”地發(fā)展,穩(wěn)中求進(jìn)。
6500元/m2
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