承和·書香庭
7100元/m2
3室(4) 4室(1)
九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南,安居路以西,通湖路以東,八里湖大道加油站兩側(cè)
昨日,市出租屋綜合管理信息中心發(fā)布2011年四季度我市出租屋抽樣調(diào)查報告。每年四季度都是深圳租賃市場的傳統(tǒng)淡季,由于租賃需求減少,租金經(jīng)過三個季度的持續(xù)上漲后略有下降。最明顯的調(diào)整出現(xiàn)在寫字樓租賃市場,本季度租金出現(xiàn)了近兩年來的首次下跌,全市寫字樓租賃均價為115元/平方米,環(huán)比下跌0.9%。
“農(nóng)民房”租金漲幅最大
縱觀今年我市整體租賃市場,業(yè)內(nèi)人士分析,與樓市的低迷相比,今年我市租賃市場表現(xiàn)正常,租房量與租金均是前三季度持續(xù)上漲,四季度略有回落。
2011年一季度全市也出現(xiàn)了“漲租潮”。加上受國家對住宅限購調(diào)控新政影響,商用地產(chǎn)熱度空前,租、售價格同步上漲。一季度,我市出租屋住宅類環(huán)比上漲4.8%,同比上漲13.5%;寫字樓環(huán)比上漲了6.9%,同比上漲20.5%;商鋪類環(huán)比上漲3.3%,同比上漲26.1%。
二三季度的租金上漲趨勢明顯放緩,進入快漲后的相對停滯穩(wěn)定期,個別月份的租金均價還略有回落。但由于一些房源前期有約在身而無法跟漲,如今到期后自然補漲,加上通脹高企,業(yè)主持有成本上升等各種因素的影響,二三季度租金呈現(xiàn)平穩(wěn)略升的態(tài)勢。不論住宅類還是寫字樓和商鋪類租金,環(huán)比漲幅均在1%到3%之間,窄幅調(diào)整。
四季度表現(xiàn)平靜,全市租賃成交量環(huán)比明顯減少,租金價格趨于穩(wěn)中略降,但無論是成交量還是租價仍然高于去年同期??傮w來看,住宅和寫字樓環(huán)比略有下跌,住宅類均價43.1元/平方米,環(huán)比下跌0.7%,同比上漲6.9%;寫字樓均價為115元/平方米,環(huán)比下跌0.9%,同比上漲12.7%。商鋪和倉儲類略有上漲,商鋪類環(huán)比上漲0.9%,同比上漲9.6%,廠房類環(huán)比持平,倉儲物業(yè)同比上漲8.7%。
今年租賃市場的漲幅之冠是深圳特色的“農(nóng)民房”。專家表示,今年是近幾年來“農(nóng)民房”租金漲幅最大的一年,主要是關(guān)外新開通的地鐵沿線。許多業(yè)主一年內(nèi)加租兩到三次,連租約合同也采取一季度一簽。
高鐵因素引領(lǐng)漲幅
2011年8月,隨著地鐵開通、新學(xué)年即將開始,深圳租房市場掀起一輪“波瀾”。最顯著的變化是,原關(guān)外地鐵沿線房租大漲三成左右。但進入四季度,地鐵物業(yè)的利好因素已經(jīng)消化殆盡,地鐵因素對租金的影響在10月份基本趨于平靜。
調(diào)查顯示,租金在短期內(nèi)飚漲的關(guān)外地鐵沿線片區(qū)漸漸回歸理性。隨著淡季的來臨,租金已有所松動,業(yè)主“皇帝女兒不愁嫁”的心態(tài)也有所收斂,與其空置一二個月等待春節(jié)后租個好價錢,還不如優(yōu)惠一點趁早租出去更劃算。
在四季度,對于租賃市場而言,“高鐵開通”成為最大利好因素。隨著深圳北站的建成,以及地鐵四五號線的開通,民治片區(qū)有些社區(qū)商鋪迅速滿租,且租金普漲15%到20%。調(diào)查人員認為,除了高鐵因素外,周邊環(huán)境的改善和社區(qū)人口的快速增長,加上一些社區(qū)商鋪經(jīng)過了一個5年的租賃周期,租金適時上調(diào),也是影響這一片區(qū)租金漲領(lǐng)全市的因素。
記者了解到,今年整體來說,原關(guān)外地區(qū)租賃市場表現(xiàn)都很亮眼,先是由于地鐵因素,再到高鐵因素,紛紛催漲原關(guān)外的租金。專家也分析,現(xiàn)在深圳的整個商業(yè)中心正有序地由原關(guān)內(nèi)向關(guān)外延伸,像華潤集團在寶安打造的超級商業(yè)中心迅速崛起,顯示了巨大的區(qū)域消費力。而龍崗片區(qū)更是異軍突起,隨著特區(qū)一體化的進行,地鐵開通,大運會成功舉辦,龍崗面貌迅速改觀,城市副中心崛起的態(tài)勢日益明朗。大運會后,市政府成立了一個大運中心管理公司,全權(quán)商業(yè)運營15萬平方米的大運中心,將成為東部最大的商業(yè)綜合體。此外,星河COCOPARK、山姆會員店、天虹、海雅、歲寶等商業(yè)都已陸續(xù)入駐龍崗,商業(yè)配套的發(fā)展必然帶動片區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。
但專家提醒,相比于如今已“陷于泥沼”的住宅地產(chǎn),曾經(jīng)作為樓市避風(fēng)港的商業(yè)地產(chǎn)目前也被銀監(jiān)會發(fā)出預(yù)警,部分銀行提高了商業(yè)地產(chǎn)的利率和貸款審批門檻。未來的商業(yè)地產(chǎn)走勢,從買賣市場到租賃市場,或?qū)⒍紩嬖谧償?shù)。
寫字樓租售比嚴重失衡
今年,深圳寫字樓租賃市場出現(xiàn)兩極分化,上半年由于沒有新增寫字樓入市,租金和售價雙雙創(chuàng)出歷史新高;下半年,特別是第四季度,租金出現(xiàn)了近兩年來首次下跌。
對此專家分析,目前深圳寫字樓市場 “只租不售”的單一產(chǎn)權(quán)模式成了主流,開發(fā)商自己持有高端商用物業(yè)是一個大趨勢;加上樓市調(diào)控政策影響,寫字樓的售價增長幅度明顯快于租金增長幅度。相比于靈活的售價,由于租約通常較長,租金變化往往具有明顯的滯后性,如今的寫字樓租售比已嚴重失衡,投資回報率持續(xù)下滑。
“下半年寫字樓租金主要受歐美經(jīng)濟動蕩、國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩的影響,租賃需求呈收緊態(tài)勢;加上許多制造、加工企業(yè)外貿(mào)訂單減少,生意景氣度降低,產(chǎn)生了削減辦公成本的意愿,或以大換小,或從甲級換成乙級。”調(diào)查人員告訴記者,寫字樓租金回落和當(dāng)前經(jīng)濟形勢密切相關(guān)。
據(jù)了解,我市寫字樓主要集中在福田、羅湖和南山三個區(qū),調(diào)查顯示,四季度,南山租賃均價為94元/平方米,環(huán)比上漲2.2%,同比上漲14.6%,是全市租金上漲幅度最大的一個區(qū)。而福田和羅湖本季度租賃均價分別為128元/平方米和94元/平方米,環(huán)比分別下跌了1.5%和1.1%,但同比還是分別上漲了14.3%和10.6%。
但寫字樓整體市場空置率較低,再加上深圳的總部經(jīng)濟效應(yīng)、政策傾向及區(qū)位優(yōu)勢的影響,即便目前租賃需求減緩,對租金也不會構(gòu)成太大壓力,更何況年末租約到期的客戶較多,換租潮給市場帶來了新的活力。因此,四季度甲級寫字樓租金變化不大,呈高位振蕩走勢。
專家預(yù)測,明年內(nèi)資企業(yè)仍然是深圳寫字樓租賃的主力;同時一些小型金融公司紛紛進駐中心區(qū),預(yù)計深圳的寫字樓租金仍處于增長期,吸納量保持正面效應(yīng),而且滿租的樓盤也不少。
節(jié)前消費拉高倉儲租金
坐在家中,輕點鼠標(biāo)的網(wǎng)絡(luò)購物,不僅影響了傳統(tǒng)商業(yè)的銷售模式,也對租賃市場起到了不小的推動作用。根據(jù)調(diào)查顯示,隨著電子商務(wù)的迅速發(fā)展,行業(yè)的擴張必然要求物流配套設(shè)施同步向前,便利、優(yōu)質(zhì)的倉儲和配送必不可少,早期倉庫已不能滿足現(xiàn)代物流要求。此外,年末春節(jié)期間的集中消費,各大小零售商也積極預(yù)租倉庫存貨,導(dǎo)致倉儲物業(yè)租金繼續(xù)上漲。
專家提示,深圳倉儲物業(yè)建設(shè)略顯不足,現(xiàn)代物流所需求的標(biāo)準(zhǔn)倉儲數(shù)量不夠,與行業(yè)的發(fā)展速度似乎略顯滯后。四季度倉儲物業(yè)租金繼續(xù)上漲,這除了季節(jié)性因素外,更多的是需求的上升和早期倉庫與現(xiàn)代發(fā)展的不相適應(yīng)有關(guān)。