地王項(xiàng)目頻頻遭甩賣 昔日激進(jìn)綠城悄然生變

    1月5日，綠城中國(guó)(03900.HK)聯(lián)合融創(chuàng)中國(guó)(01918.HK)發(fā)布公告，稱融創(chuàng)中國(guó)全資子公司融創(chuàng)置業(yè)與綠城中國(guó)全資子公司綠城地產(chǎn)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。據(jù)該協(xié)議，綠城地產(chǎn)同意出售湖濱置業(yè)51%股本權(quán)益，現(xiàn)金代價(jià)為人民幣5100萬元。

    公開資料顯示，上述協(xié)議所涉及湖濱置業(yè)主要從事無錫蠡湖香樟園項(xiàng)目的發(fā)展，也即綠城于2009年以29億元購(gòu)入的無錫總價(jià)地王項(xiàng)目。

    這意味著，繼上海外灘地王項(xiàng)目股權(quán)被轉(zhuǎn)讓不到一周之后，又一地王項(xiàng)目股權(quán)被綠城轉(zhuǎn)讓出售。

    一周轉(zhuǎn)讓2個(gè)地王項(xiàng)目

    一周之前，上海證大以及綠城中國(guó)轉(zhuǎn)讓外灘地王項(xiàng)目股權(quán)一事的風(fēng)波尚未完全平息，綠城就再度將所持無錫地王項(xiàng)目51%股權(quán)對(duì)外出讓。

    公開資料顯示，此次綠城轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)中國(guó)的無錫地王項(xiàng)目，是于2009年8月，綠城以總價(jià)29億元、樓面價(jià)5523.81元/平米競(jìng)得的無錫蠡湖二號(hào)項(xiàng)目。而綠城中國(guó)2010年年報(bào)顯示，該項(xiàng)目一期早在2010年就開盤銷售，均價(jià)為23366元/平米。彼時(shí)，綠城中國(guó)還計(jì)劃總建筑面積為7.48萬平米的無錫蠡湖香樟園一期項(xiàng)目于2012年竣工。

    “無錫蠡湖香樟園已開盤項(xiàng)目早已經(jīng)售完”，1月8日，綠城中國(guó)有關(guān)人士接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示。言下之意，無錫蠡湖香樟園項(xiàng)目去化情況良好。那么，綠城中國(guó)為何要將該項(xiàng)目股權(quán)對(duì)外轉(zhuǎn)讓出去？

    “這個(gè)項(xiàng)目很大，后續(xù)的投入需要大量的資金”，上述綠城中國(guó)人士如此解釋。在其看來，此次的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，意味著綠城與融創(chuàng)合作進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，并獲得合作方資金支持。

    激進(jìn)綠城悄然走向謹(jǐn)慎

    就在綠城中國(guó)公布將無錫地王項(xiàng)目51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)中國(guó)的同一日，公司2011年12月銷售情況以及項(xiàng)目出讓情況同時(shí)對(duì)外公布。其中，綠城集團(tuán)取得57億元的銷售業(yè)績(jī)，歸屬于上市公司的權(quán)益金額則為31億元。

    然而，即便在銷售上有所回暖，綠城依舊一口氣轉(zhuǎn)讓多個(gè)項(xiàng)目以獲得資金支持：

    2011年12月9日，綠城集團(tuán)將旗下綠城墅園35%的股權(quán)，以注冊(cè)資本金成本作價(jià)人民幣7000萬元出售。綠城墅園主要持有并開發(fā)杭州新華造紙廠項(xiàng)目；2011年12月14日，綠城集團(tuán)將綠城錦玉50%股權(quán)以12500萬元轉(zhuǎn)讓出去。綠城錦玉主要持有并開發(fā)杭州蘭園項(xiàng)目；2011年12月30日，綠城集團(tuán)將上海靜宇49%股權(quán)以總價(jià)4900萬元對(duì)外轉(zhuǎn)讓。上海靜宇主要持有并開發(fā)上海東海廣場(chǎng)項(xiàng)目。

    鏈家地產(chǎn)分析師張?jiān)抡J(rèn)為，綠城近期密集進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓、充實(shí)資金，作為一個(gè)全國(guó)性的大房企其行為并不多見。然而，在成交量下滑、資金被庫(kù)存套牢、融資難度加大的多面夾擊下，房企普遍面臨資金流動(dòng)性問題，“綠城不過是市場(chǎng)一個(gè)縮影。”

    此外，張?jiān)逻€認(rèn)為，雖然房企通過股權(quán)出讓能夠迅速回籠資金，但是對(duì)于大多數(shù)房企來說，若非是面臨較大的資金風(fēng)險(xiǎn)，或是有意淡出房地產(chǎn)市場(chǎng)，出售土地或者項(xiàng)目都并非上上之舉。同時(shí)，張?jiān)骂A(yù)測(cè)，2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)也不容樂觀，而“大多數(shù)房企仍然會(huì)選擇最順應(yīng)市場(chǎng)的銷售策略，通過以價(jià)搏量、快速銷售來進(jìn)行資金回收。”

    那么，在2011年負(fù)面新聞纏身、屢屢處于風(fēng)口浪尖的綠城，是否會(huì)采取策略轉(zhuǎn)型，向高周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變？

    “綠城依舊會(huì)堅(jiān)持高端住宅開發(fā)為主的策略不變”，綠城中國(guó)有關(guān)人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。在其看來，這是綠城中國(guó)最核心的策略和優(yōu)勢(shì)。不過，在發(fā)展的節(jié)奏上，綠城不會(huì)再如以往那般激進(jìn)。

    在樓市調(diào)控的當(dāng)下，高端住宅項(xiàng)目以銷售不力、周轉(zhuǎn)緩慢而使得多家一線房企承受著流動(dòng)性壓力。有鑒于此，同樣以開發(fā)中高端項(xiàng)目著稱的國(guó)內(nèi)龍頭房企如金地、招商等，均宣稱要改變中短期策略、加大中小戶型產(chǎn)品供給，進(jìn)而分散風(fēng)險(xiǎn)，加快資金回收。身為民營(yíng)房企的綠城，又何能獨(dú)善其身？

    “這就要靠綠城與合作方展開的大規(guī)模代建工程了”，上述綠城中國(guó)人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“綠城做代建，也是逼出來的”。據(jù)其表示，未來綠城將會(huì)以各種形式的代建來彌補(bǔ)資金周轉(zhuǎn)方面的不足，同時(shí)堅(jiān)持自建項(xiàng)目以高端為主的策略不變，進(jìn)而在經(jīng)營(yíng)與理念之間實(shí)現(xiàn)平衡。

    “綠城目前的股價(jià)只有3塊多”，上述人士表示，這一股價(jià)水平反而使得綠城中國(guó)在未來一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)存在凈利潤(rùn)壓力。言下之意，綠城中國(guó)未來一段時(shí)間內(nèi)，追求的是為股東貢獻(xiàn)一個(gè)穩(wěn)定的利潤(rùn)回報(bào)。

    這或許意味著，在經(jīng)過過去兩年的激進(jìn)擴(kuò)張，步履蹣跚的走過2011年的綠城中國(guó)，終究選擇了謹(jǐn)慎的發(fā)展之路。