房價(jià)下降 “地王”項(xiàng)目銷售難融資難渾身癢痛

    調(diào)控政策重拳出擊，令樓市量價(jià)齊跌，蕭條一片，且目前尚無任何趨緩跡象。由此引發(fā)的開發(fā)商銷售難、融資難等系列難題接踵而至，新一輪行業(yè)洗牌已在所難免。記者調(diào)查梳理發(fā)現(xiàn)，伴隨調(diào)控的日趨深入，昔日風(fēng)光無限的“地王”們的日子是越發(fā)的難過，仿佛手捧著“燙手的山芋”進(jìn)退兩難。

    昔日“地王”風(fēng)光無限

    2009年末到2010年初，國家出臺了多項(xiàng)調(diào)控房地產(chǎn)市場的舉措，意在控制持續(xù)升溫的樓市，中指院最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2010年1月30個(gè)大中城市中，90%新建商品住宅成交面積下跌，總跌幅達(dá)46.42%。而與此同時(shí)，房價(jià)上漲勢頭明顯。國家統(tǒng)計(jì)局公布的2010年1月《70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)》也顯示，1月份全國房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比上漲9.5%,其中新建住宅價(jià)格同比上漲11.3%，二手房住宅價(jià)格同比上漲8%。2010年1月10日，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》其中涉及5個(gè)方面、11個(gè)條款的內(nèi)容，全部指向調(diào)控房價(jià)。而在此前一個(gè)月，溫家寶總理已提出了抑制高房價(jià)的四大措施，此時(shí)，中央對樓市進(jìn)行調(diào)控的態(tài)度已經(jīng)非常明確。

    然而就在2010年3月15日，兩會代表們還沒完全離京，北京便連續(xù)誕生了總價(jià)和單價(jià)兩個(gè)“地王”。“地王”肇事者是遠(yuǎn)豪置業(yè)和中信地產(chǎn)，前者隸屬于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下，以40.8億元將北京大望京1號收入囊中，地塊樓面價(jià)高達(dá)2.75萬元/平方米；后者以52.4億元競得北京亦莊住宅及商業(yè)項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)，地王火熱，附近地段的二手房價(jià)格也扶搖直上。北京中原三級市場研究總監(jiān)張大偉就此表示，地王消息一經(jīng)出來，北京中原在望京地區(qū)的門店紛紛收到房主和購房者咨詢，有房主表示準(zhǔn)備提價(jià)，但購房者卻普遍發(fā)蒙，如此高的房價(jià)根本就沒法接受。

    其實(shí)，北京“地王”并非個(gè)案。同年，南寧、青島等地也相繼曝出“天價(jià)地王”。其中，3月10日，南寧瑯東新區(qū)緊鄰原民歌廣場的金浦路141-1號G C2010-003地塊，以每畝8650萬元、總價(jià)15.9億元被拍下。而樓面地價(jià)1.1033萬元/平方米的價(jià)格也使其成為了廣西土地出讓史上的新“地王”。

    今朝“地王”霸氣不再

    然而，不過才短短一年多時(shí)間，樓市仿佛經(jīng)歷了冰火兩重天。經(jīng)過激烈競爭獲取的“地王”，如今大都進(jìn)退兩難。“地王”這塊“燙手的山芋”，扼住了開發(fā)商的資金生命鏈。除了部分項(xiàng)目“零利潤”攬客，不少開工或未動工的“地王”們更是放慢了開發(fā)進(jìn)度。

    2010年10月，雅居樂與11家開發(fā)商經(jīng)過200多輪激烈競價(jià)后，以21.05億元奪得浦口區(qū)G40地塊，溢價(jià)率高達(dá)538%；此后又經(jīng)過200輪角逐，斥資36.2億元將另一地塊收入囊中，南京江北名副其實(shí)的“地王”由此產(chǎn)生。時(shí)隔一年，上述兩個(gè)項(xiàng)目仍在設(shè)計(jì)規(guī)劃中。而雅居樂南京地王的尷尬處境，只是全國眾多地王命運(yùn)的一個(gè)縮影。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在上海28幅區(qū)域“地王”中，迄今只有8幅上市，其余20個(gè)“地王”項(xiàng)目仍不見蹤影。

    當(dāng)年同樣豪氣的還有中信地產(chǎn)，2007年9月，中信地產(chǎn)霸氣出手，以7700元/平方米的樓面價(jià)、46.5億元的總價(jià)拍下珠海南屏一塊土地，溢價(jià)達(dá)156%，摘得當(dāng)時(shí)“華南地王”；同年10月，中信地產(chǎn)聯(lián)合世紀(jì)城地產(chǎn)，經(jīng)過上百輪鏖戰(zhàn)，以11.5億元取得東莞西平一地塊，并以6077元/平方米刷新西平土地成交紀(jì)錄；2009年11月，中信集團(tuán)斥資36億元拍得天津天嘉湖北側(cè)地塊，地塊面積為248萬平方米，成為當(dāng)年天津地塊面積和總地價(jià)的雙料“地王”；2010年3月，中信地產(chǎn)經(jīng)過64輪競價(jià)，最終以52.4億元的總價(jià)競得京南大興一地塊，刷新北京總價(jià)地王紀(jì)錄。然而，隨著上述項(xiàng)目依次進(jìn)入銷售期，各種問題也相繼暴露出來。珠海地王項(xiàng)目因遠(yuǎn)高于珠海市政府房價(jià)上限，成交停滯；東莞地王在等待4年之后，終于進(jìn)入市場；天津天嘉湖地王，因天津樓市供大于求，而處于觀望狀態(tài)并拖延入市；以最快時(shí)間入市的大興地王，也因成本過高而利潤微乎其微，其尷尬程度不言而喻。

    2009年12月，上海新城萬嘉房地產(chǎn)有限公司以9.536億元拿下嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)地塊，樓板價(jià)高達(dá)1.3199萬元/平方米，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)區(qū)域樓板價(jià)“地王”。兩年后的今天，該地塊建起的“新城公館”，近期卻開始大幅降價(jià)，開盤3天內(nèi)推出特價(jià)房源100套，原來單價(jià)每平方米2.6萬-2.8萬元，單價(jià)直降6000-7000元，團(tuán)購價(jià)1.8萬-1.9萬元。

    當(dāng)然，并不是所有的“地王”都選擇降價(jià)，北京地區(qū)的金茂府由于地段具有一定優(yōu)勢，其價(jià)格甚至還有所上調(diào)。但總體而言，絕大多數(shù)“地王”項(xiàng)目銷售進(jìn)度緩慢，日子并不好過。綠城集團(tuán)在2009年12月10日，以16.611億元的價(jià)格競得上海浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)兩幅地塊，樓板價(jià)1.904萬元/平方米，已獲得銷售許可證，網(wǎng)上房地產(chǎn)均價(jià)5萬元/平方米，一共推出225套，目前只售出50套。

    金地集團(tuán)在2009年7月23日以30.48億元奪得趙巷10號地塊，單價(jià)1.4499萬元/平方米，創(chuàng)當(dāng)時(shí)上海居住用地史上第二貴地價(jià)，被人稱為趙巷“地王”。該項(xiàng)目已經(jīng)入市，目前網(wǎng)上均價(jià)4.5萬元/平方米，一共推出171套，只售出34套。業(yè)內(nèi)人士分析，該項(xiàng)目售價(jià)需達(dá)到2.3萬元/平方米才能實(shí)現(xiàn)保本，目前根據(jù)銷售價(jià)格分析，扣除開發(fā)成本，金地應(yīng)能有40%以上的利潤率。

    中建總公司在2009年12月23日，以3.25萬元/平方米的樓板價(jià)，總價(jià)37.2億元，取得新江灣城C6地塊，溢價(jià)率為217%，成為當(dāng)時(shí)國內(nèi)單價(jià)最貴宅地。目前該項(xiàng)目為“中建府邸”，11月8日首次取得預(yù)售許可證，開發(fā)商將其建成以別墅為主的社區(qū)。該項(xiàng)目聯(lián)排別墅的報(bào)價(jià)均在每平方米8.5萬元以上，而幾棟獨(dú)立別墅的報(bào)價(jià)則在每平方米14萬元以上。目前推出153套，僅售出4套。

    有選擇降價(jià)銷售者，當(dāng)然，也有拖延時(shí)間的觀望者。更多的“地王”項(xiàng)目，還處于緩慢的開發(fā)期中，甚至有的項(xiàng)目遲遲沒有開工。此前有調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在上海2009年出讓的8幅最貴宅地中，除了新江灣C6地塊等3個(gè)項(xiàng)目已上市外，其他5個(gè)“地王”地塊均未上市銷售，截至2011年11月初，曾轟動上海的“迪斯尼地王”當(dāng)時(shí)甚至只蓋了兩層樓。而曾拍出當(dāng)時(shí)單價(jià)最高的朝陽區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施用地項(xiàng)目已逾期一年仍未開工。

    大批“地王”陷入兩難境地

    曾經(jīng)風(fēng)光無限的地王們，如今陷入兩難境地，這自然源于近來政府對樓市控制的重拳出擊，導(dǎo)致“地王”們面臨巨大的資金壓力，有人說，房地產(chǎn)商們玩得就是“土地+資金”的游戲，一擲千金拿下“地王”項(xiàng)目，卻正好趕上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，限購、限貸等措施，在精準(zhǔn)打到樓市投機(jī)者“七寸”的同時(shí)，也讓樓市銷售陷入低迷，房地產(chǎn)商們的資金壓力亦開始凸顯。

    房價(jià)的持續(xù)下降，使地王項(xiàng)目面臨定價(jià)難、銷售難、融資難等系列問題。為應(yīng)對調(diào)控，順應(yīng)行業(yè)發(fā)展趨勢，不少開發(fā)商開始選擇低價(jià)開盤、快速銷售策略，這給土地成本很高的地王項(xiàng)目造成很大壓力。如杭州寶龍地產(chǎn)曾以總價(jià)22億元攬得下沙高教園區(qū)三宗土地，業(yè)內(nèi)人士測算，該項(xiàng)目的最終成本價(jià)將在每平方米1.4萬-1.5萬元左右，但目前該項(xiàng)目周邊的公寓開盤價(jià)僅有每平方米1.2萬多元，不少樓盤價(jià)格甚至跌至萬元左右。專業(yè)人士分析，當(dāng)面包價(jià)格低于面粉時(shí)，開發(fā)商們手中的“地王”項(xiàng)目瞬時(shí)就變成了雞肋，而對于資金實(shí)力差的中小開發(fā)商，甚至有可能成為壓死駱駝的“最后一根稻草”。