京擬改保障房供地模式 保障房土地或可租賃

    探索保障房土地出讓的協(xié)議租賃制度、探索中長期債券和REITs等金融工具支持保障房建設和運營、適當提高軌道交通沿線商品房配建保障房比例……北京市政府辦公廳昨日發(fā)布《關于貫徹國務院辦公廳保障新安居工程建設和管理指導意見的實施意見》（以下簡稱《實施意見》），針對保障房建設的土地供應、資金保障、審核配售、運營管理明確提出一攬子意見。

    供地保障

    保障房土地或可協(xié)議租賃

    為了確保保障性住房建設的區(qū)位利于百姓出行，《實施意見》明確要求普通商品住宅用地中配建保障房比例一般不低于30%，軌道交通沿線、站點周邊以及商業(yè)、產業(yè)聚集區(qū)周邊商品住房用地中配建保障房比例還應適當提高，配建的保障性住房以公租房為主。

    為了確保上述計劃的順利實施，《實施意見》明確提出創(chuàng)新保障性住房用地的供應方式，完善不同類型保障性住房土地供應的劃撥、出讓、協(xié)議租賃等方式，切實降低保障房用地的供應成本。

    “我們一直希望保障房，特別是公租房能夠探索土地出讓金的分年繳納，最重要的是可以降低一次性投入的建設成本，讓有限的資金動起來。”北京市國土局相關負責人告訴記者，事實上此前北京市已經批準在公租房試行土地出讓金分年繳納的政策探索，且公租房土地出讓金分年繳納的形式國土部是有文件支持的，北京市的幾個部門也進行過多次會商，相關方案也早已研究完畢。

    保障房融資

    REITs有望在京探索發(fā)行

    為了解決保障房建設過程中的融資難問題，醞釀許久的房地產投資信托基金（REITs）有望在北京探索發(fā)行，如若成行，保障房建設的資金籌集將由現(xiàn)行的外部輸血轉向內部造血?！秾嵤┮庖姟肪捅Ｕ戏康娜谫Y明確提出了三個重點方向：增加政府投入、鼓勵發(fā)行企業(yè)債、爭取金融工具進一步支持力度。

    “發(fā)行REITs實際上是希望通過內部造血改變現(xiàn)在保障房籌資求助于人的局面。” 北京市住建委專家、北京市房協(xié)秘書長陳志告訴記者，“無論是從銀行借貸還是公積金融資試點，都屬于‘有求于人’，保障房的融資想要不求人，且長期、可持續(xù)地發(fā)展，只有發(fā)行REITs和長期債券”。

    北京市住保辦常務副主任鄒勁松介紹，由政府、銀行（保險）資金、資本市場融資相互配合的REITs，實現(xiàn)持續(xù)滾動開發(fā)的融資平臺，是目前解決保障房、特別是公租房融資的理想方式。

    保障房配售

    優(yōu)先面向2人戶及以上家庭

    在產權性保障房配售方面，經適房和兩限房優(yōu)先向一定年齡以上的2人戶及以上家庭配售，引導單身年輕人承租公租房，并嚴格執(zhí)行單套建筑面積控制在60平方米以內標準，其中經適房上市交易管理方面，《實施意見》要求區(qū)縣住房保障管理部門應嚴格按照本市經適房再上市交易管理相關規(guī)定，加強房源再上市和回購管理，建立經適房封閉運營機制，新購買的經適房確需出手的，由經適房家庭戶籍所在區(qū)縣住房保障部門回購。

    “具體的回購方式和價格，還將制定細則。”這位負責人表示，新政策實施后，將實行“新房新辦法、老房老辦法”。屆時，北京的經適房上市交易將分三種情況，2008年4月8日之前的、2008年4月8日之后至封閉政策公布前的，以及封閉政策公布后的。前兩種“老房”都將按照各自“老辦法”執(zhí)行。

    公租房退出

    給條件超標者兩月過渡期

    公租房承租家庭租住期間或承租合同期滿后，不再符合申請條件的應當退出，暫不能退出的給予2個月過渡期，過渡期間承租人按照同區(qū)域市場價格繳納租金，過渡期滿后承租家庭仍不退出承租住房的，按照兩倍公租房價格標準收取租金，拒不退出行為計入信用檔案。

    “公租房剛剛開始實行，一定要把閘口關住，什么樣的條件可以進入，進入了之后如何退出，不交租金如何處理，均要有明確且嚴格的規(guī)定，否則閘口關不好后患無窮。”曾多次提出保障房相關議案的市人大代表、北京當代律師事務所衛(wèi)愛民認為，除了有人性化的退出過渡期外，對于拒不退出行為更應嚴格處罰，提高違法成本，避免出現(xiàn)老賴的現(xiàn)象。

    兩限房管理

    將改進和完善定價機制

    在兩限房管理方面，《實施意見》提出將改進和完善限價房建設和定價機制，是否意味著兩限房就要漲價？

    對此，市住建委相關負責人表示，限價房從2008年推出開始，其定價的功能就是對市場房價的調節(jié)作用，定價的原則是同區(qū)域、同品質的商品房價格的80%。不過從實際情況看，限價房項目僅為市場房價的50%，甚至更低，這也使限價房有可能成為投資的工具。限價房是保證中等收入家庭居住需求的保障房，而不應該投資牟利。

    不過，這位負責人表示，限價房即使調整定價，還是會根據(jù)面向人群的購買能力等因素，合理確定價格。同時，限價房的配售人群是否調整也將進行研究。將來這類家庭的保障方式，應該是先承租公租房過渡，然后以購買限價房作為出口，解決住房問題。